SEI/ANAC - 9896808

Prospecção do mercado imobiliário em São José dos Campos/SP, visando uma futura locação de imóvel comercial para abrigar a ANAC, mediante a coleta de manifestações de interesse que atendam aos requisitos mínimos especificados no Edital de Chamamento Público nº 1/ANAC/2024, conforme Instrução Normativa SEGES/ME Nº 103, DE 30 DE DEZEMBRO DE 2022

A Representação Regional da ANAC em São José dos Campos ocupa atualmente os andares 14º a 18º na torre B do Centro Empresarial Aquarius, situado à Rua Orlando Feirabend Filho, nº 230, Parque Residencial Aquarius, em São José dos Campos (SP), correspondendo a uma área privativa contratual de 2.498,00 m², além de 70 (setenta) vagas de garagem.

O contrato de locação dos espaços foi assinado em 30 de setembro de 2019 e tem vigência de 5 (cinco) anos a partir de 16 de maio de 2020, conforme Contrato nº 02/ANAC/2019-RRSP (SEI! 3515774 e SEI! 3567449), Termo GTAF-SP (SEI! 4361175) e demais documentos constantes do processo 00066.011989/2019-31. O imóvel foi selecionado em decorrência do procedimento de chamamento público, através do processo 00066.000800/2019-84, e considerou as necessidades da Representação Regional de São José dos Campos à época.

Em função da adoção do Programa ANAC+, com as atividades executadas predominantemente em regime remoto, o perfil de ocupação das instalações da ANAC na cidade de São José dos Campos mudou de forma significativa. Diante desse cenário, foi realizada a revisão das instalações físicas da ANAC em São José dos Campos. Tal estudo consta do Processo 00066.005657/2022-12.

A partir da identificação das necessidades atuais da Regional, foi realizado processo de negociação para a redução da área locada junto ao proprietário do edifício. Conforme os ofícios (SEI! 8680270), (SEI! 8938416) e (SEI! 9280395), a proposta do locador não manteve o valor do metro quadrado locado obtido no processo de chamamento público realizado à época. Isto posto, tendo em vista a necessidade de buscar a solução de continuidade mais vantajosa para a Administração, foi iniciado a prospecção de imóvel mais vantajoso para futura locação pela Agência.

Desta maneira, a Instrução Normativa SEGES/ME nº 103, de 30 de dezembro de 2022, que dispõe sobre os procedimentos de seleção de imóveis para locação no âmbito da Administração Pública federal direta, foi utilizada como normativo do chamamento público para prospectar imóveis disponíveis no mercado local que atendam as necessidades atualizadas.

Foi realizada consulta a SPU, através do Sistema de Requerimento Eletrônico de Imóveis (SEI! 9216449), concluindo que inexistem imóveis públicos disponíveis que atendam às necessidade da ANAC em São José dos Campos. Além disso, não foram identificados órgãos públicos federais no município de São José dos Campos/SP suscetíveis de compartilhamento de imóveis, conforme consultas realizadas - negativa apresentada por um órgão e ausência de manifestação pelos demais órgãos consultados (SEI! 9216695 e 9491573). Assim, foi iniciada a abertura do processo de chamamento público.

Pesquisa de preços de imóveis para a indicação de proposta que melhor atende à Administração, com o intuito de subsidiar o processo de nova contratação para locação de imóvel comercial visando a instalação da Representação Regional da ANAC em São José dos Campos, em consonância com a Instrução Normativa SEGES/ME nº 103, de 30 de dezembro de 2022.

No Estudo Técnico Preliminar nº 1/2024 (SEI 9556058) foram consolidadas as necessidades das instalações da Regional de São José dos Campos. Tal consolidação foi realizada considerando a referência normativa vigente de parâmetros de ocupação (Portaria Conjunta Nº 38, de 31 de julho de 2020 (ME/SEDGG/SG) e o Manual de Padrão de Ocupação e Dimensionamento de Ambientes em Imóveis Institucionais da Administração Federal Direta, Autárquica e Fundacional (SEI 7164388). Foram então elaborados o Caderno de Especificações (SEI! 9453682) e o Edital de Chamamento Público 1/ANAC/2024 (SEI! 9554539).

Foi aberto o período de recebimento de propostas no âmbito do chamamento público de 18/01/2024 até 16/02/204, com respectiva divulgação no sítio eletrônico da Agência e Diário Oficial da União. Foi recebida somente a proposta do atual locador (SEI! 9760477).

Considerando o escasso número inicial de interessados, a ANAC, em obediência aos princípios da razoabilidade, economicidade, publicidade e moralidade, resolveu por ampliar o prazo de apresentação de propostas com a finalidade de satisfazer o melhor interesse público. A comissão decidiu então reabrir o prazo de recebimento das propostas até dia 06/03/2024 (SEI! 9683374). Além disso, foi realizada ampla divulgação do chamamento para imobiliárias da cidade (SEI! 9760466).

O segundo prazo foi encerrado sem o recebimento de nenhuma nova proposta conforme ATA SEI! 9760565.

No período entre a publicação do Edital de Chamamento Público, 18 de janeiro de 2024, e o prazo final de 06 de março de 2024, foi recebida somente a proposta da NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA (SEI! 9760477).

A equipe designada para a realização das prospecção de imóveis efetuou a análise da proposta, tendo por base o Edital de Chamamento, o qual estabeleceu requisitos obrigatórios para a apresentação das propostas, incluindo o Anexo I - Caderno de Especificações.

Como o espaço é o atualmente ocupado pela Agência, tais características foram de análise imediata, sem a necessidade de diligências adicionais.

A análise e demais informações sobre o teor da proposta estão presentes no Relatório de Análise das Propostas (9760545).

O test fit (SEI! 9760528) foi apresentado e demonstrou a viabilidade de atender aos ambientes do Caderno de Especificações.

As documentações pendentes foram diligênciadas no Ofício nº 8/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF-ANAC (SEI! 9761470), sendo então protocoladas: matrículas atualizadas (SEI! 9829602 e 9829603), certidões do SICAF (SEI! 9829606) e o AVCB (SEI! 9923875).

Como houve somente uma proposta apresentada e habilitada, a IN/SEGES nº 103, de 30 de dezembro de 2022, estabelece que deverá ser realizado o procedimento de contratação direta, por inexigibilidade de licitação. Um dos documentos necessários para tal processo é o laudo de avaliação do bem imóvel, elaborado por profissional habilitado em conformidade com a NBR 14.653, de acordo com a Instrução Normativa SPU nº 5, de 28 de novembro de 2018 ou norma que vier a substituí-la, podendo ser elaborado por terceiros, desde que acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART.

Assim, foi entendido pela comissão que o laudo de avaliação poderia ser elaborado na fase atual do chamamento, subsidiando a análise do valor proposto pelo locador, pois é documento indispensável na contratação por inexigibilidade.

O laudo de avalição dos 14ºe 15º andares estão anexados no SEI! 9877481 e 9877481 respectivamente. O laudo foi elaborado com o IPTU de 2024 e com a matrícula do imóvel disponível no último processo de locação, além da inspeção local, conforme normativos vigentes.

Os valores de locação indicados nos laudos não incluem custos que serão a cargo do locador, conforme estipulado no edital e seus anexos. Tais custos são o IPTU, seguro predial e contribuição para iluminação pública. Assim, para se chegar ao valor de mercado de aluguel nos moldes do contrato de locação a ser celebrado com a Administração, deverão ser somados tais custos no valor de referência apontado pelos laudos.

A tabela a seguir mostra a memória de cálculo considerando o valor estipulado pelo laudo adicionados dos custos a cargo do locador (valores mensais):

O valor mensal de locação proposto pela NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA foi de R$ 75.825,00, superior em 3,73% ao valor de mercado inicialmente estimado.

Assim, a NSA foi consultada sobre a adequação da proposta ao valor estimado de mercado (SEI! 9969421).

A proponente se manifestou em relação a consulta (SEI! 9969421), e dos argumentos expostos para o valor da locação, podemos destacar:

"A Área Privativa (AP) considerada foi de 499,60m², o que representa apenas a soma das áreas internas das 14 salas de cada andar. Porém, como já havíamos destacado anteriormente, a área utilizada pela ANAC em cada andar é +8% acima da AP, uma vez que os corredores são utilizados como área privativa. Somente esse acréscimo elevaria o valor correto do laudo para R$ 75.600,00;"

"As reformas estabelecidas pela ANAC requerem gastos consideráveis para sua execução, incorporando melhorias ao imóvel e, consequentemente, ao valor do aluguel."

O laudo considerou a soma das áreas das salas comerciais constantes na matrícula, procedimento dos normativos. No entanto, as lajes serão locadas como um todo, em conceito de espaço aberto, o que absolutamente aumenta a área privativa disponibilizada.

No valor de mercado de locação estimado não estão inclusos os custos com obras para adequação do leiaute, conforme estabelecido no item 1.1 do Caderno de Especificações (SEI! 9453682). Apesar do laudo de avaliação do 15º andar informar que "durante os estudos avaliatórios, observou que essa mudança de layout não trará alterações significantes no valor locativo de mercado do imóvel", entende-se que haverão custos a serem despendidos pelo locador. Pelo test fit realizado, haverá a instalação de mais 30 pontos de elétrica e lógica nos andares, acréscimo de 50% da carga elétrica inicial, incluindo a alteração de posição dos pontos atuais. Assim, impreterivelmente haverá alteração nos paineis elétricos para o aumento dos circuitos do 15º andar, assim como alteração no cabeamento lógico. Haverá obras civis para embutir esses novos circuitos, para demolição dos drywalls existentes e redimensionamento da climatização.

A NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA foi a única proponente a ofertar imóvel em São José dos Campos;

O valor proposto pela NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA foi próximo ao valor de mercado incialmente estimado (3,73% de diferença);

A área privativa a ser locada é maior do que a considerada no laudo de avaliação, em razão da disponibilização inteira das lajes, o que interfere no valor de mercado estimado;

No valor ofertado estão inclusos investimentos em adaptações e obras nos leiautes atuais, que devem ser considerados na formação do preço proposto pela empresa;

A previsão de economia mensal somente em locação é de R$ 44.175,00, demonstrando a necessidade de rescisão do contrato atual e celebração do novo contrato no menor prazo de tempo possível;

É possível concluir como vantajosa a proposta da NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA.

Diante do exposto, a comissão incumbida de realizar a pesquisa de preços de imóveis e indicar a proposta que melhor atende à Administração, conforme Portaria 12.469, de 13 de setembro de 2023 (9088719), elege a proposta da NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA (9760477) como vantajosa com a finalidade de locação de imóvel comercial para abrigar a instalação da Representação Regional da ANAC em São José dos Campos/SP.

Assim, a equipe recomenda que seja celebrada a contratação direta, por inexigibilidade de licitação, com o proponente NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA

Documento assinado eletronicamente por Laura Varella Teixeira, Técnico(a) Administrativo(a), em 30/04/2024, às 16:48, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.

Documento assinado eletronicamente por Milton Shuji Uemura, Analista Administrativo, em 30/04/2024, às 16:58, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.

Documento assinado eletronicamente por Kimberlly Bilieri de Oliveira Cruz, Assistente, em 30/04/2024, às 17:02, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.

Documento assinado eletronicamente por Darlesson Alves do Carmo, Coordenador(a), em 30/04/2024, às 17:33, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://sei.anac.gov.br/sei/autenticidade, informando o código verificador 9896808 e o código CRC D57077E9.

PARECER Nº	5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF
PROCESSO Nº	00058.055636/2023-28
INTERESSADO:	Superintendência de Administração e Finanças - SAF

Valor de mercado do laudo	R$ 70.000,00
IPTU (incluso %IR)	R$ 2.883,33
Seguro Predial	R$ 113,55
Contribuição de Iluminação Pública - CIP	R$ 98,78
Total Mensal de Mercado	R$ 73.095,66