Nota Técnica nº 182/2024/GTLC/GEST/SAF

ASSUNTO

Proposta de locação dos 14º e 15º andares da Torre B do Centro Empresarial Aquarius by Helbor (CEA), situado na Rua Doutor Orlando Feirabend Filho, nº 230, bairro Parque Residencial Aquarius, no Município de São José dos Campos, para abrigar as instalações da Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) em São José dos Campos/SP.

SUMÁRIO EXECUTIVO

Trata-se de solicitação advinda da Gerência de Serviços Logísticos desta Superintendência de Administração e Finanças (GLOG/SAF), instruída sob o processo nº 00058.055636/2023-28, referente à proposta de locação de imóvel para abrigar as instalações da ANAC em São José dos Campos/SP.

A motivação para essa demanda encontra-se sintetizada no Parecer nº 5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF (sei! 9896808), do qual se transcreve:

1.3. Em função da adoção do Programa ANAC+, com as atividades executadas predominantemente em regime remoto, o perfil de ocupação das instalações da ANAC na cidade de São José dos Campos mudou de forma significativa. Diante desse cenário, foi realizada a revisão das instalações físicas da ANAC em São José dos Campos. Tal estudo consta do Processo 00066.005657/2022-12.

1.4. A partir da identificação das necessidades atuais da Regional, foi realizado processo de negociação para a redução da área locada junto ao proprietário do edifício. Conforme os ofícios (SEI! 8680270), (SEI! 8938416) e (SEI! 9280395), a proposta do locador não manteve o valor do metro quadrado locado obtido no processo de chamamento público realizado à época. Isto posto, tendo em vista a necessidade de buscar a solução de continuidade mais vantajosa para a Administração, foi iniciado a prospecção de imóvel mais vantajoso para futura locação pela Agência.

1.5. Desta maneira, a Instrução Normativa SEGES/ME nº 103, de 30 de dezembro de 2022, que dispõe sobre os procedimentos de seleção de imóveis para locação no âmbito da Administração Pública federal direta, foi utilizada como normativo do chamamento público para prospectar imóveis disponíveis no mercado local que atendam as necessidades atualizadas.

1.6. Foi realizada consulta a SPU, através do Sistema de Requerimento Eletrônico de Imóveis (SEI! 9216449), concluindo que inexistem imóveis públicos disponíveis que atendam às necessidade da ANAC em São José dos Campos. Além disso, não foram identificados órgãos públicos federais no município de São José dos Campos/SP suscetíveis de compartilhamento de imóveis, conforme consultas realizadas - negativa apresentada por um órgão e ausência de manifestação pelos demais órgãos consultados (SEI! 9216695 e 9491573). Assim, foi iniciada a abertura do processo de chamamento público.

Portanto, como decorrência do programa ANAC+, que impulsionou uma intensa migração do regime de trabalho totalmente presencial para o remoto ou híbrido, constatou-se a necessidade de redimensionar o porte das instalações físicas da unidade da Anac, em São José dos Campos/SP; inclusive, como se sabe, ajustes similares ocorreram em diversas unidades da Anac, seja pela redução do espaço locado, seja pelo compartilhamento de espaços com outros órgãos ou entidades da Administração Pública Federal. 

Então, em face da necessidade de redimensionar o espaço locado pela Anac em São José dos Campos e, diante da negociação frustrada com o atual locador, vide informação apresentada no Estudo Técnico Preliminar (ETP) (sei! 9216350) e copiada abaixo, a Anac designou uma Comissão Especial de Pesquisa de Preços de Imóveis, consonante Portaria nº 12.469, de 13 de setembro de 2023 (sei! 9088719), para prospecção de imóveis, conforme disposto na Instrução Normativa SEGES/ME nº 103, de 30 de dezembro de 2022, que dispõe sobre os procedimentos de seleção de imóveis para locação no âmbito da Administração Pública federal direta, autárquica e fundacional.

Assim, foi realizado processo de negociação para a redução da área locada junto ao proprietário do edifício. Conforme os ofícios (SEI! 8680270), (SEI! 8938416) e (SEI! 9280395), a proposta do locador não manteve o valor do metro quadrado locado obtido no processo de chamamento público realizado à época.

Isto posto, tendo em vista a necessidade de buscar a solução de continuidade mais vantajosa para a Administração, é imprescindível que a ANAC inicie processo para validação da vantajosidade das condições oferecidas pela redução do atual contrato de locação ou para a identificação de imóvel mais vantajoso para futura locação pela Agência.

Anota-se, ainda, que tal medida foi resultado da inexistência de imóveis públicos passíveis de compartilhamento, como registrado no item 2.2 desta Nota Técnica. 

Ademais, entende-se relevante pontuar que o contrato de locação vigente - Contrato 02/ANAC/2019-RRSP (sei! 3515774) - está previsto para encerrar somente em 15/05/2025, entretanto, a sua cláusula 16ª permite, por razões de interesse público, a rescisão antecipada, dispensando-se o pagamento de qualquer multa, desde que a Anac notifique a Locadora, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias:

16.2.2. Caso, por razões de interesse público, devidamente justificadas, nos termos do inciso XII do artigo 78 da Lei n° 8.666, de 1993, a LOCATÁRIA decida devolver o imóvel e rescindir o contrato, antes do término do seu prazo de vigência, ficará dispensada do pagamento de qualquer multa, desde que notifique a LOCADORA, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

ANÁLISE

A Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, comumente conhecida como a Nova Lei de Licitações e Contratos (NLLC), trata da locação de imóveis como segue:

Art. 51. Ressalvado o disposto no inciso V do caput do art. 74 desta Lei, a locação de imóveis deverá ser precedida de licitação e avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos necessários.

Esse comando legal foi regulamentado pela Instrução Normativa SEGES/ME nº 103/2022, que pautou a instrução do processo em análise, como anotar-se-á.

Destaca-se do Capítulo I desse normativo:

Art. 2º A formalização do contrato de locação de imóveis de que trata esta Instrução Normativa fica condicionada à prévia comprovação da autorização específica do Ministro de Estado da Economia, nos termos da Portaria nº 179, de 22 de abril de 2019, ou outra a que vier a substituí-la.

(...)

Art. 3º Os órgãos e as entidades poderão firmar contratos de locação de imóveis, observados os seguintes modelos:

(...)

§ 1º A escolha da modelagem de que trata o caput deverá ser justificada no estudo técnico preliminar - ETP, o qual será fundamento para a elaboração do termo de referência ou projeto básico, nos termos dos incisos XXIII e XXV do art. 6º da Lei nº 14.133, de 2021.

Veja-se que a citada Portaria nº 179, de 22 de abril de 2019 foi revogada pela Portaria MGI nº 2.162, de 5 de abril de 2024, de maneira que não se vislumbra qualquer entrave para que a formalização contratual restrinja-se às autorizações previstas nos normativos internos da Anac; tal qual estabelecido pelo Decreto nº 10.193, de 27 de dezembro de 2019, vide inciso II do seu art. 1º.

Adiante, verifica-se que a escolha de um dos modelos de locação - tradicional, com facilities, built to suit ou outro modelo -, encontra-se justificada no item 5 do ETP, o qual foi elaborado em consonância com os requisitos definidos no artigos 5 a 9 da IN SEGES/ME nº 103/2022.

Em atenção ao art. 10º, procedeu-se com o chamamento público, instrumentalizado pelo Edital de Chamamento Público nº 1/ANAC/2024 (sei! 9554539):

Art. 10. Os órgãos ou as entidades deverão realizar o chamamento público com o objetivo de prospectar no mercado imóveis disponíveis para locação que atendam às necessidades definidas no ETP.

Nesse momento, pela sua clareza, replica-se do Parecer nº 5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF (sei! 9896808), que minudenciou o transcorrer do chamamento:

3.1. No Estudo Técnico Preliminar nº 1/2024 (SEI 9556058) foram consolidadas as necessidades das instalações da Regional de São José dos Campos. Tal consolidação foi realizada considerando a referência normativa vigente de parâmetros de ocupação (Portaria  Conjunta  Nº 38, de  31 de  julho de  2020 (ME/SEDGG/SG) e o Manual de Padrão de Ocupação e Dimensionamento de Ambientes em Imóveis Institucionais da Administração Federal Direta, Autárquica e Fundacional (SEI 7164388). Foram então elaborados o Caderno de Especificações (SEI! 9453682) e o Edital de Chamamento Público 1/ANAC/2024 (SEI! 9554539).

3.2. Foi aberto o período de recebimento de propostas no âmbito do chamamento público de 18/01/2024 até 16/02/204, com respectiva divulgação no sítio eletrônico da Agência e Diário Oficial da União. Foi recebida somente a proposta do atual locador (SEI! 9760477).

3.3. Considerando o escasso número inicial de interessados, a ANAC, em obediência aos princípios da razoabilidade, economicidade, publicidade e moralidade, resolveu por ampliar o prazo de apresentação de propostas com a finalidade de satisfazer o melhor interesse público. A comissão decidiu então reabrir o prazo de recebimento das propostas até dia 06/03/2024 (SEI! 9683374). Além disso, foi realizada ampla divulgação do chamamento para imobiliárias da cidade (SEI! 9760466).

3.4. O segundo prazo foi encerrado sem o recebimento de nenhuma nova proposta conforme ATA SEI! 9760565.

4. DA PROPOSTA RECEBIDA

4.1. No período entre a publicação do Edital de Chamamento Público, 18 de janeiro de 2024, e o prazo final de 06 de março de 2024, foi recebida somente a proposta da NSA VALE CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA (SEI! 9760477).

4.2. A equipe designada para a realização das prospecção de imóveis efetuou a análise da proposta, tendo por base o Edital de Chamamento, o qual estabeleceu requisitos obrigatórios para a apresentação das propostas, incluindo o Anexo I - Caderno de Especificações.

4.3. Como o espaço é o atualmente ocupado pela Agência, tais características foram de análise imediata, sem a necessidade de diligências adicionais. 

4.4. A análise e demais informações sobre o teor da proposta estão presentes no Relatório de Análise das Propostas (9760545).

4.5. O test fit (SEI! 9760528) foi apresentado e demonstrou a viabilidade de atender aos ambientes do Caderno de Especificações.

4.6. As documentações pendentes foram diligênciadas no Ofício nº 8/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF-ANAC (SEI! 9761470), sendo então protocoladas: matrículas atualizadas (SEI! 9829602 e 9829603), certidões do SICAF (SEI! 9829606) e o AVCB (SEI! 9923875).

Observa-se que, em que pese a ampla divulgação (sei! 9760466 e 9695589) e a prorrogação do prazo para recebimento de propostas, houve apenas um interessado, o atual locador. Nada obstante, constata-se, em especial pelo documentos referenciados no itens 4.4 a 4.6, que foi realizada cuidadosa análise dos requisitos exigidos no Edital de Chamamento Público nº 1/ANAC/2024 (sei! 9554539) e anexos. 

Tal situação foi regulamentada pelo §2º do art. 18 da IN SEGES/ME nº 103/2022:

Art. 18. O estudo de leiaute, na forma definida no art. 16, subsidiará a decisão de realizar o processo licitatório ou o processo de contratação direta, por inexigibilidade de licitação.

(...)

§ 2º Caso haja somente uma proposta cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha, deverá ser realizado o procedimento de contratação direta, por inexigibilidade de licitação, desde que observada a instrução processual estabelecida no Capítulo V.

Remete-se, então, ao Capítulo V:

Art. 24. O procedimento de inexigibilidade de licitação será instruído com os seguintes documentos, no mínimo:

I - documento de formalização de demanda, ETP, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo;

II - laudo de avaliação do bem imóvel, de acordo com seu valor de mercado, por profissional habilitado em conformidade com a NBR 14.653, de acordo com a Instrução Normativa SPU nº 5, de 28 de novembro de 2018 ou norma que vier a substituí-la, podendo ser elaborado por terceiros, desde que acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT;

III - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;

IV - demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;

V - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária;

VI - razão da escolha do contratado;

VII - justificativa de preço, se for o caso; e

VIII - autorização da autoridade competente.

§ 1º O ato que autoriza a contratação direta por inexigibilidade de licitação deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial do órgão ou entidade promotora do procedimento.

§ 2º A instrução do procedimento poderá ser realizada por meio de sistema eletrônico, de modo que os atos e os documentos de que trata este artigo, constantes dos arquivos e registros digitais, serão válidos para todos os efeitos legais.

§ 3º Deverão ser observados os seguintes requisitos, que serão juntados à instrução processual de que trata o caput:

I - avaliação prévia do bem, nos termos do inciso II do art. 24, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos;

II - justificativa que demonstre a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela; e

III - certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, nos termos do inciso I do art. 5º.

Por certo, o art. 24 da da IN SEGES/ME nº 103/2022 orienta de maneira mais detalhada a instrução do processo de contratação direta, na forma imposta pelo art. 72 da NLLC:

Art. 72. O processo de contratação direta, que compreende os casos de inexigibilidade e de dispensa de licitação, deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - documento de formalização de demanda e, se for o caso, estudo técnico preliminar, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo;

II - estimativa de despesa, que deverá ser calculada na forma estabelecida no art. 23 desta Lei;

III - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;

IV - demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;

V - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária;

VI - razão da escolha do contratado;

VII - justificativa de preço;

VIII - autorização da autoridade competente.

Parágrafo único. O ato que autoriza a contratação direta ou o extrato decorrente do contrato deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial.

Assim, para as exigências elencadas no art. 24 apresenta-se a correspondência documental e eventuais considerações que se julgue pertinente:

documento de formalização de demanda, ETP, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo: vide Documento de Formalização da Demanda - DFD (sei! 9038693),  Estudo Técnico Preliminar (ETP) Serviços/Compras (sei! 9216350) e Edital de Chamamento Público nº 01/2024 (sei! 9554539) que, em conjunto com seus anexos, aborda os parâmetros e elementos descritivos necessários para a contratação, como previsto no inciso XXIII, art. 6º, da Lei nº 14.133/21;

laudo de avaliação do bem imóvel, de acordo com seu valor de mercado, por profissional habilitado: conforme Laudo de avaliação 14º andar (sei! 9877481), Laudo de avaliação 15º andar (sei! 9877484) e Anexo ART do Laudo (sei! 9877499);

parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos: Parecer 5 (sei! 9896808) e Nota Técnica 182/2024/GTLC/GEST/SAF (sei! 10060992), com a ressalva de que o procedimento ainda será submetido à análise jurídica da Procuradoria Federal Especializada junto à Anac;

demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido: previamente ao envio do processo à assessoria jurídica haverá manifestação do setor orçamentário competente, a Gerência Técnica de Planejamento e Orçamento (GTPO), entretanto, como se sabe, pretende-se a substituição do Contrato 02/ANAC/2019-RRSP (sei! 3515774), vigente, reduzindo-se o valor da despesa empenhada;

comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária: consonante Parecer nº 5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF (sei! 9896808), bem como documentação de regularidade atualizada e elencada a seguir; ressalva-se que, nesta data, não foi possível averiguar a regularidade trabalhista e a fiscal municipal, sendo o Locador comunicado a respeito da necessária regularização para viabilizar a assinatura do contrato:

o extrato do SICAF, que comprova a regularidade fiscal Federal (sei! 10435271);

o extrato do CADIN (sei! 10435271);

a Certidão Consolidada de Pessoa Jurídica, emitida pela TCU, compreendendo o Cadastro de Licitantes Inidôneos, o Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade, o Cadastro Nacional de Empresas Inidôneas e Suspensas, e o Cadastro Nacional de Empresas Punidas (sei! 10435271); 

a Certidão negativa correcional, emitida pela Controladoria Geral da União (CGU) (sei! 10435271​​​​​​​);

a Certidão negativa correcional, emitida pela CGU, referente ao sócio majoritário da empresa, conforme QSA (sei! 10435271​​​​​​​);

a consulta ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade referente ao sócio majoritário da empresa, conforme QSA (sei! 10435271​​​​​​​); 

a Declaração de não utilização de mão de obra direta ou indireta de menores (sei! 9760522); e

a Declaração de inexistência de fato superveniente impeditivo (sei! 9760522).

razão da escolha do contratado: conforme Parecer nº 5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF (sei! 9896808);

justificativa de preço, se for o caso: como registrado no Parecer nº 5/2024/CPCON/GTSG/GLOG/SAF (sei! 9896808), o laudo de avaliação do imóvel resultou no valor mensal de R$ 73.095,66 (setenta e três mil noventa e cinco reais e sessenta e seis centavos), enquanto que a proposta comercial apresentada foi de R$ 75.825,00 (setenta e cinco mil oitocentos e vinte e cinco reais), portanto, superior em 3,73% ao valor de mercado inicialmente estimado. Registra-se a tratativa da Comissão Especial de Pesquisa de Preços de Imóveis com o intuito de reduzir esse valor, porém, infrutífera, havendo o representante do Locador apresentado a seguinte justificativa para tanto, consonante e-mail (sei! 9969421):

- A Área Privativa (AP) considerada foi de 499,60m², o que representa apenas a soma das áreas internas das 14 salas de cada andar. Porém, como já havíamos destacado anteriormente, a área utilizada pela ANAC em cada andar é +8% acima da AP, uma vez que os corredores são utilizados como área privativa. Somente esse acréscimo elevaria o valor correto do laudo para R$ 75.600,00;

(...)

Em virtude dos pontos acima mencionados, conclui-se que o valor do aluguel apresentado pela locadora no processo nº 00058.055636/2023-28 está, inclusive, aquém do praticado pelo mercado, não havendo margem para sua redução.

autorização da autoridade competente: trata-se de proposta de contratação de submissão obrigatória à Diretoria Colegiada da Anac, nos termos da Instrução Normativa nº 29/2009, a qual ocorrerá tão logo assegure-se a adequação jurídica do procedimento; 

o ato que autoriza a contratação direta por inexigibilidade de licitação deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial do órgão ou entidade promotora do procedimento: caso aprovado pela Diretoria Colegiada, o documento pertinente será disponibilizado no portal da Anac: Licitações 2024 — Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) (www.gov.br); bem como o acesso à integra do processo estará disponível no protocolo eletrônico da Anac: Pesquisa Pública de Processos e Documentos — Agência Nacional de Aviação Civil (Anac) (www.gov.br);

avaliação prévia do bem, nos termos do inciso II do art. 24, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos: conforme Laudo de avaliação 14º andar (sei! 9877481), Laudo de avaliação 15º andar (sei! 9877484) e Anexo ART do Laudo (sei! 9877499) e Parecer 5 (sei! 9896808);

justificativa que demonstre a singularidade do imóvel a ser locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela: Parecer 5 (sei! 9896808); e

certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, nos termos do inciso I do art. 5º: Declaração Indisponibilidade SISREI (sei! 9216449), E-mail Consulta disponibilidade de imóvel (sei! 9491573) e Consulta Receita Federal (sei! 9216695).

Ultrapassado esse ponto, com relação ao instrumento para formalizar a avença, em observância ao art. 95 da Lei nº 14.133/21, anexou-se ao processo a minuta de contrato (sei! 10195589) que, na medida do possível, alinha-se à minuta padronizada pela Advocacia Geral da União (AGU) para a locação de imóvel - atualização junho/2024 -, disponível em seu endereço eletrônico^[1]. Segue no quadro abaixo o detalhamento dos itens modificados, a pedido da locadora, em relação ao modelo da AGU, acompanhado da manifestação pontual desta Gerência Técnica de Licitações e Contratos (GTLC):

Por fim, em deferência ao Instrumento de Padronização dos Procedimentos de Contratação - IPP^[2], informa-se que está anexada ao processo a lista de verificação para contratações diretas, versão junho/2022 (sei! 10435289).

referências

[1] Endereço eletrônico: https://www.gov.br/agu/pt-br/composicao/cgu/cgu/modelos/licitacoesecontratos/14133/locacao-de-imoveis.

[2] Disponível no endereço eletrônico: instrumento-de-padronizacao-dos-procedimentos.pdf (www.gov.br).

CONCLUSÃO

Pelo exposto, encaminha-se este processo à Gerência Técnica de Planejamento e Orçamento (GTPO/SAF), para a indicação de dotação orçamentária necessária à cobertura da despesa de R$ 4.549.500,00 (quatro milhões, quinhentos e quarenta e nove mil e quinhentos reais), para o prazo de cinco anos.

Posteriormente, solicita-se o envio à Sra. Gerente de Gestão Estratégica e, ato contínuo, ao Sr. Superintendente de Administração e Finanças para que, em caso de aprovação, encaminhe-se o procedimento de contratação à Procuradoria Federal Especializada junto à Anac, nos termos do inciso III, art. 72, da Lei nº 14.133/21, para análise e emissão de parecer conclusivo a respeito da matéria, esclarecendo-se que não foi realizada reunião prévia com a Douta Procuradoria, por se tratar de processo de contratação com temática recorrente.

---

Documento assinado eletronicamente por Laerte Gimenes Rodrigues, Gerente Técnico, em 16/08/2024, às 13:46, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.

---

A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://sei.anac.gov.br/sei/autenticidade, informando o código verificador 10060992 e o código CRC E211020D.

---