Despacho
Ao Sr. Superintendente de Administração e Finanças
Assunto: Proposta de locação dos 14º e 15º andares da Torre B do Centro Empresarial Aquarius by Helbor (CEA), situado na Rua Doutor Orlando Feirabend Filho, nº 230, bairro Parque Residencial Aquarius, no Município de São José dos Campos, para abrigar as instalações da Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) em São José dos Campos/SP.
Trata-se de retorno do processo nº 00058.055636/2023-28, referente à proposta de locação de imóvel para abrigar as instalações da Agência Nacional de Aviação Civil - Anac em em São José dos Campos/SP.
A Procuradoria Federal Especializada junto à Anac, por meio do Parecer nº 146/2024/PROT/PFEANAC/PGF/AGU (sei! 10671094), aprovado pelos Despachos nº 155/2024/PROT/PFEANAC/PGF/AGU (sei! 10671095) e nº 762/2024/PROT/PFEANAC/PGF/AGU (sei! 10671096), concluiu pela regularidade jurídica da contratação e pela viabilidade do prosseguimento do procedimento, sem qualquer recomendação adicional.
Nada obstante, ao apresentar a versão revisada da minuta de contrato à locadora, verificou-se a necessidade de ajustes pontuais e de caráter eminentemente técnico, precipuamente decorrentes da situação fática, em que a Anac celebrará um novo contrato com a atual locadora, rescindindo-se o vigente até o momento; como se destacará adiante, as alterações não possuem reflexos jurídicos, de maneira que se dispensa nova manifestação da Procuradoria Federal Especializada junto à Anac sobre o tema.
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Redação original |
Redação ajustada |
Justificativa |
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5.1. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, de acordo com o artigo 35 da Lei nº 8.245, de 1991, e o artigo 578 do Código Civil. 5.1.1 As benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, serão indenizáveis mediante desconto mensal no aluguel ou retenção, na forma do art. 35 da Lei nº 8.245/91. |
5.1. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, decorrentes de problemas estruturais ou vícios ocultos da construção, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção, de acordo com o artigo 35 da Lei nº 8.245, de 1991, e o artigo 578 do Código Civil. 5.1.1. As benfeitorias necessárias introduzidas pelo LOCATÁRIO, decorrentes de problemas estruturais ou vícios ocultos da construção, ainda que não autorizadas pelo LOCADOR, serão indenizáveis mediante desconto mensal no aluguel ou retenção, na forma do art. 35 da Lei nº 8.245/91. |
As benfeitorias necessárias são melhorias que visam a conservação e segurança de um imóvel, como reparos, manutenções, pinturas, impermeabilização e aplicação de rejunte. Veja-se que compete à Anac a manutenção do imóvel decorrente do seu uso, uma vez que foi entregue em plenas condições de utilização, conforme termo de vistoria original. Dessa maneira, restariam apenas as eventuais intervenções que não puderam ser identificadas no recebimento do imóvel, como os problemas estruturais ou vícios ocultos. |
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10.9.1 Em caso de discordância sobre a fidedignidade do indexador adotado em relação ao preço médio de mercado e, inexistindo anuência expressa do LOCADOR a esse respeito, caberá ao LOCATÁRIO providenciar uma nova avaliação do bem imóvel, realizada por profissional habilitado em conformidade com a NBR 14.653, de acordo com a Instrução Normativa SPU nº 5, de 28 de novembro de 2018 ou norma que vier a substituí-la, podendo ser elaborado por terceiros, desde que acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT. |
10.9.1. Em caso de discordância sobre a fidedignidade do indexador adotado em relação ao preço médio de mercado e, inexistindo anuência expressa de alguma parte a esse respeito, caberá à contraparte providenciar uma nova avaliação do bem imóvel, realizada por profissional habilitado em conformidade com a NBR 14.653, de acordo com a Instrução Normativa SPU nº 5, de 28 de novembro de 2018 ou norma que vier a substituí-la, podendo ser elaborado por terceiros, desde que acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou Registro de Responsabilidade Técnica – RRT. |
Trata-se de um dispositivo que cria um mecanismo de apoio para garantir o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, uma prerrogativa de ambas as partes, em que não há de se falar em exorbitância da Administração Pública. Constata-se que não houve modificação no intuito do dispositivo, o qual foi avalizado pela assessoria jurídica. |
Posto isso, procedeu-se com a atualização da regularidade fiscal e trabalhista (sei! 10812465 e 10846051), contudo, inobstante as reiteradas comunicações direcionadas à locadora a respeito da atual situação de pendência trabalhista (sei! 10812520), até o momento não houve a regularização perante a Justiça do Trabalho.
A regularidade em questão tem por origem a Lei Federal nº 12.440/2011 e objetiva o afastamento da Administração de empresas inadimplentes com seus empregados, notadamente quando de serviços terceirizados, seja pelo risco da descontinuidade na execução do objeto, seja pela possibilidade de responsabilização subsidiária. Entretanto, uma vez que o objeto da contratação restringe-se à locação de um imóvel não há de se falar em responsabilização subsidiária por culpa in eligendo (em escolher), tampouco por culpa in vigilando (em vigiar).
Pondera-se também que a Orientação Normativa nº 49 da Advocacia Geral da União (AGU)[1] permite à Administração a rescisão unilateral de um contrato administrativo em andamento caso se constate a situação de impedimento de licitar da contratada; em sentido contrário, privilegiando-se o interesse público, poder-se-ia prorrogar um contrato em tal situação, a fim de evitar a descontinuidade de um serviço essencial à Administração. Tal entendimento foi registrado pela Procuradoria Federal Especializada junto à Anac no PARECER REFERENCIAL n. 00002/2017/PROT/PFEANAC/PGF/AGU[2]:
73. Assim, da mesma forma que, durante a vigência contratual, existe margem para que a autoridade, nessa avaliação da imediata rescisão contratual, decida por manter o contrato vigente pelo tempo necessário a entabular uma nova contratação, também existe margem para que faça a prorrogação pelo prazo necessário a uma nova contratação, tudo para evitar a interrupção do serviço e um maior prejuízo ao interesse público, o que deve ser motivado, através da devida demonstração nos autos.
Nessa linha, julga-se essencial sopesar esse racional com a seguinte conjuntura: i. trata-se de uma recontratação da atual atual contratada, resultante de um chamamento público, no qual ela apresentou a única proposta totalmente aderente às necessidades da Administração; ii. o valor mensal para o novo contrato representa uma redução em relação ao valor pactuado; iii. a pendência trabalhista em questão também incide sob o contrato vigente; e iv. não se vislumbra qualquer alternativa para substituir essa contratação no curto ou médio prazo - de 6 meses a dois anos.
Ora, a Lei nº 14.133/21, a Nova Lei de Licitações e Contratos, ao tratar dos princípios que permeiam sua aplicação no seu art. 5º, incluiu também a menção à Lei de Introdução às Normas do Direito Público, que traz importante dispositivo que consagrou o "primado da realidade":
Art. 22. Na interpretação de normas sobre gestão pública, serão considerados os obstáculos e as dificuldades reais do gestor e as exigências das políticas públicas a seu cargo, sem prejuízo dos direitos dos administrados. (Regulamento)
§ 1º Em decisão sobre regularidade de conduta ou validade de ato, contrato, ajuste, processo ou norma administrativa, serão consideradas as circunstâncias práticas que houverem imposto, limitado ou condicionado a ação do agente.
Nessa esteira, sugere-se a continuidade do procedimento da contratação, compreendendo-se essa decisão como aquela que melhor atende ao interesse público, registrando-se, ademais, que os esforços junto à locadora para a devida regularização da pendência trabalhista, o mais brevemente possível, serão mantidos.
Ao fim, entende-se que o procedimento encontra-se apto para submissão à Diretoria Colegiada da Anac, conforme IN nº 29/2009 e alterações.
À consideração superior.
(assinado eletronicamente)
LAERTE GIMENES RODRIGUES
Gerente Técnico de Licitações e Contratos
De acordo.
(assinado eletronicamente)
SILVIA DE SOUSA BARBOSA
Gerente de Gestão Estratégica de Recursos
De acordo. Encaminhe-se à Gerência Técnica de Licitações e Contratos para providências necessárias relacionadas ao envio do processo à Diretoria Colegiada.
(assinado eletronicamente)
ALBERTO EDUARDO ROMEIRO JUNIOR
Superintendente de Administração e Finanças
[1] A aplicação das sanções previstas no artigo 87, incisos, III e IV, da Lei nº 8.666, de 1993, no artigo 7º da Lei nº 10.520, de 2002, e no artigo 156, III e IV, da Lei nº 14.133, de 2021, possuem efeito ex nunc, não afetando por si só os contratos em andamento, competindo à Administração avaliar a possibilidade de sua extinção unilateral caso existente justificativa. (redação dada pela Portaria 235, de 3 de julho de 2024, apenas para incluir última referência legislativa)
[2] a consulta ao processo eletrônico está disponível em http://sapiens.agu.gov.br mediante o fornecimento do Número Único de Protocolo (NUP) 00766000479201789 e da chave de acesso c714d9f9.
 | Documento assinado eletronicamente por Laerte Gimenes Rodrigues, Gerente Técnico, em 22/11/2024, às 15:35, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020. |
| | Documento assinado eletronicamente por Alberto Eduardo Romeiro Júnior, Superintendente de Administração e Finanças, em 22/11/2024, às 16:25, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020. |
| | Documento assinado eletronicamente por Silvia de Souza Barbosa, Gerente, em 26/11/2024, às 16:59, conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no art. 4º, do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020. |
 | A autenticidade deste documento pode ser conferida no site https://sei.anac.gov.br/sei/autenticidade, informando o código verificador 10676274 e o código CRC 8A074B6E. |
| Referência: Processo nº 00058.055636/2023-28 | SEI nº 10676274 |